Locataires : Droits et Devoirs

Le cadre légal qui régissait les relations entre les locataires et les propriétaires (bailleurs) datant des années 80, est devenu obsolète. En effet, la loi n°6-79 qui fixait les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires protégeait de manière excessive le locataire au détriment du propriétaire, au point que les droits de ce dernier étaient piétinés, et il lui fallait bien souvent des années de va-et-vient avec les tribunaux pour avoir gain de cause.

Après des années de discussion avec la chambre des représentants, le Maroc a ratifié une nouvelle loi sur le bail – 67-12 – entrée en vigueur le 28 février  2014.

L’objectif de cette loi est de redonner confiance aux bailleurs dans un marché où plus de 850 000 biens sont vacants en leur donnant des garanties juridiques pour les protéger des abus de certains locataires.

Le contrat de bail

Cette loi rend obligatoire la rédaction d’un contrat de bail par écrit en fixant clairement et explicitement les droits et obligations respectifs du bailleur et du locataire.

Il s’applique à tout bien immobilier à usage résidentiel ou professionnel, meublé ou non, qui dépasse une durée de location de 30 jours consécutifs.

Il détermine :

  • Le montant mensuel du loyer et sa date de paiement
  • L’adresse précise du bien
  • Les conditions de location
  • L’état des lieux écrit du bien, des équipements et des dépendances
  • Il prend effet dès la signature du bail

Le bien loué doit être dans un état « vivable » et posséder les équipements de base nécessaires pour assurer les conditions de vie normales ; être muni d’une ventilation, cuisine, toilettes et être raccordé à l’électricité et à l’eau.

Si le bien ne respecte pas les conditions indiquées ci-dessus il peut faire l’objet d’une location à condition que le locataire accepte par écrit de remettre le bien aux normes en vigueur en échange d’une diminution du montant du loyer. Dans tous les cas, l’état des lieux doit être réalisé avec minutie et détails afin de ne laisser aucune ambiguïté : plus les choses sont claires au départ et plus il sera facile de régler les éventuels litiges.

Obligations de réparation du loueur

La loi oblige le propriétaire à faire les réparations nécessaires demandées par le locataire. Si le propriétaire n’intervient pas, sur ordonnance du président du tribunal, le locataire pourra réaliser les travaux lui-même et en déduire le montant des loyers suivants.

Néanmoins, le locataire a lui aussi des devoirs de maintenance et d’entretien vis à vis du bien qu’il loue, comme réparer :

  • Les portes et serrures,
  • Les fenêtres, les vitres et les volets
  • Les équipements électriques
  • Le carrelage et les peintures
  • Les robinets, raccords et joints qu’il doit changer avant son départ du bien.

Loyers impayés : Que faire ?

Si le locataire ne paye pas son loyer, le propriétaire a des recours :

  • Il demande au président de la cour l’autorisation d’envoyer un avertissement par écrit à son locataire, le sommant de payer son dû,
  • Le locataire à 15 jours pour agir
  • Si le locataire n’a toujours pas payé, le propriétaire peut demander au tribunal de ratifier l’avertissement et l’obligation de paiement. L’ordonnance est ratifiée dans les 48 heures et le Procès Verbal est rédigé.
  • Le propriétaire peut EXIGER le paiement selon les règles fixées dans le bail

Si tout est rentré dans l’ordre mais que le propriétaire continue de poursuivre son locataire de manière abusive, la nouvelle loi permet au locataire de demander une indemnisation pour dommages allant de 2 à 6 mois de loyers, en dehors des poursuites pénales qui peuvent être engagées.

Révision du loyer : les conditions

Les deux parties peuvent convenir d’une modification du montant du loyer à la hausse comme à la baisse mais une augmentation ne peut se faire au cours des 3 premières années de location à compter la date de signature du bail.

En l’absence d’accord, la loi offre la possibilité d’appliquer une augmentation de :

  • 8% pour un bien résidentiel
  • 10% pour un bien professionnel

Si le montant du loyer ne dépasse pas 400 DH, le taux d’augmentation pourrait être fixé par le tribunal sans dépasser un taux d’augmentation de 50%.

Résiliation du contrat de bail

En cas de dissolution ou de résiliation d’un contrat de location, le locataire doit rendre les clefs du bien ; si le bien n’est pas libéré après cette date il devra payer au propriétaire une compensation financière déterminée par le tribunal s’élevant au minimum au double du montant du bail. Il doit rendre le bien en bon état et faire des réparations au besoin.

La nouvelle loi met l’accent sur l’obligation faite au locataire de réparer tout dommage fait au bien en dehors d’une usure résultant d’une utilisation normale ou bien d’un cas de force majeure ou d’un incident.

Le locataire ne peut faire de modifications ou aménagement du bien sans avoir le consentement du propriétaire ; dans le cas contraire, le propriétaire peut imposer au locataire de remettre le bien dans son état initial ou de ne pas indemniser le locataire pour les travaux effectués. Toutes les demandes d’aménagement sont considérées comme obsolètes 3 mois après la restitution du bien au propriétaire.

Une caution de 2 mois de loyer maximum peut être demandée au locataire pour couvrir le montant du bail et les frais locatifs ainsi que les éventuels dommages causés au bien.

Récupérer un bien pour son propre usage

Le contrat de bail expire dès réception d’un avis d’expulsion fondé sur des motifs sérieux et recevables tels que :

  • L’usage propre du bien par le propriétaire ou par ses descendants
  • Les bénéficiaires du testament
  • Pour une épouse ou un époux
  • En cas de démolition ou de reconstruction
  • En cas de non paiement des loyers

Le locataire a 2 mois pour s’exécuter ; si le délai est passé il peut demander au tribunal de statuer sur une expulsion forcée.

Le propriétaire peut récupérer son bien en cas d’abandon ou de fermeture du bien constatée après plus de 6 mois. (Ce n’est pas valable pour un magasin si le locataire honore les termes du contrat). En cas d’expulsion, le propriétaire doit dédommager le locataire par le montant d’un an de loyer ainsi que des frais de déménagement.

Note : Cette loi s’applique sur les contrats en cours et sur ceux dont une décision de justice n’a pas encore été rendue.

Sources :

  • Site du Ministère de l’Aménagement du Territoire National, de l’Urbanisme, de l ‘Habitat et de la politique de la Ville
  • Contrat de bail la loi n° 67 12 est publiée au b.o – Slideshare
  • Selectimmo.com
  • Sarouty.ma : Location : Avenir de l’immobilier